24 ЯНВАРЯ 2007   www.ip-online.ru



Подписка на журнал

Реклама  |  О проекте  |  Контакты

Поиск

Правила  |  Регистрация  |  Вход


ИМЕЕШЬ ПРАВО


Миссия: выполнена

Почти год мы исследовали уровень сервиса в различных московских предприятиях. Настало время подвести итоги и наградить самых...




РАССЛЕДОВАНИЕ

13.07.2006

Комментарии: 1

Вложить, не закапывая


ДЕЛА БУМАЖНЫЕ

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ В ПРИСУТСТВИИ НОТАРИУСА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ РЕГИСТРАЦИИ ЭТОГО ДОГОВОРА В ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТНОЙ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЫ:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок, или постановление о выделении земельного участка, или договор купли- продажи, мены, дарения этого земельного участка, или свидетельство о праве на наследство;

2. Выписка из Государственного земельного кадастра на продаваемый земельный участок (выдается в территориальном филиале районной земельной кадастровой палаты);

3. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

4. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу земельного участка;

5. Нотариально заверенное согласие супруга покупателя на покупку земельного участка (оригинал плюс нотариально заверенная копия).


ЗЕМЛЯ ЗЕМЛЕ РОЗНЬ


ГРАЖДАНИН, ПОЖЕЛАВШИЙ ПРИОБРЕСТИ ЗЕМЛЮ, МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ДАЛЕКО НЕ ЛЮБОЙ ПРИГЛЯНУВШИЙСЯ УЧАСТОК

Согласно Земельному кодексу (ЗК), по своему целевому назначению российские земли разделены на семь категорий: земли поселений; земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта и т. п.; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Для каждой из категорий устанавливается вид разрешенного использования: например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); под коттеджное строительство; под садово-огородническое или фермерское хозяйство; под административно-производственные цели. К примеру, если участок выделен под садово-огородническое хозяйство, на нем можно выращивать овощи, сажать фруктовые сады, строить подсобные помещения и дом для сезонного проживания. А вот возвести загородную виллу и прописаться в ней гражданин вправе лишь в том случае, если участок предназначен под ИЖС. Но тогда это здание придется оформить соответствующим образом: как жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Другой пример: участок, расположенный на землях лесного фонда, согласно действующему законодательству, сделать своим невозможно - его можно только арендовать на длительный срок. Назначение земли и разрешенный порядок ее использования указываются в документах на земельный надел. Чтобы получить приглянувшийся участок в собственность, можно попробовать изменить его категорию. По ЗК и закону 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» для этого заинтересованному лицу следует обратиться с ходатайством в орган, в ведении которого находится земля (в Подмосковье это, как правило, районные власти). Они-то и решат, стоит удовлетворять ходатайство или отказать просителю (например, если приложенные к ходатайству документы не соответствуют нормам земельного законодательства).


НАЛОГ МЕСТНОГО ЗНАЧЕНИЯ

В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ В ПОДМОСКОВЬЕ ХОДИТ СЛУХ О ТОМ, ЧТО С БУДУЩЕГО ГОДА РЕЗКО ПОВЫСИТСЯ НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ. ОФИЦИАЛЬНЫЕ ЛИЦА ЭТО НЕ ПОДТВЕРЖДАЮТ, ОДНАКО В НЕКОТОРЫХ РАЙОНАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПОВЫШЕНИЕ ВСЕ ЖЕ ВОЗМОЖНО

Как пояснили ИП в отделе ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС РФ по Московской области, налог на землю является местным налогом и устанавливается, согласно ст. 394 Налогового кодекса, органами местного самоуправления на основе кадастровой оценки стоимости земли.

Другими словами, каждый район определяет величину налога индивидуально. Однако ставки налога не могут превышать: 0,3% кадастровой оценки в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства; 1,5% - в отношении прочих земельных участков. Правда, в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельного участка возможно увеличение ставок, но, согласно федеральному закону «О плате за землю», не более чем в два раза. Налоговая база определяется для каждого участка индивидуально на основе кадастровой оценки по состоянию на 1 января каждого года.

При этом ст. 8 закона «О плате за землю» фактически вынуждает вести строительство на землях, предназначенных для ИЖС. Дело в том, что налог за такие участки взимается в двукратном размере в течение всего периода проектирования и строительства, пока дом наконец не будет построен.

Покупка земли в Подмосковье дает не только возможность построить загородный дом. Приобретение кусочка родины помимо всего прочего - удачное вложение денег, ведь земельные наделы постоянно растут в цене. Как правильно приобрести участок в личное пользование, узнал обозреватель «ИП» Владимир Новиков



Земля дорожает. Средняя цена сотки, проходящей через риэлтерские агентства, за последний год возросла с $4 тыс. до $6 тыс. Цифры, в зависимости от удаленности от города и направления, могут различаться, но факт остается. Земля за год подорожала в полтора раза. Специалисты уверены: цена будет расти и дальше - в среднем на 20% ежегодно (детальный прогноз по направлениям см. на стр. 14). Причем это касается подмосковных участков абсолютно всех ценовых категорий.

Поэтому тем, кто думает приобрести землю под будущее строительство, сделать это лучше уже сейчас. Если же в ближайшие годы отпадет желание (или возможность) построить свой дом или коттедж, землю можно будет выгодно продать. Вложение в сотки гораздо выгоднее, чем, к примеру, в банк. Крупные московские банки по валютным вкладам не дают больше 7,5% годовых, а участки земли даже по самым непрестижным направлениям (с плохим подъездом и неважной экологией) будут расти в цене минимум на 12-15% в год. Однако выбрать и купить землю сейчас, пожалуй, даже сложнее, чем без посторонней помощи купить квартиру в Москве. Ведь помимо юридической чистоты сделки следует учесть множество факторов: от чистоты воздуха до наличия или отсутствия центральных коммуникаций - газа, электричества, воды.


Вижу землю

При подборе участка для начала следует определиться с направлением, по которому до него придется добираться. В Подмосковье их более десяти (см. карту на стр. 19), каждое имеет свои отличия. К примеру, престижными (а, значит, и дорогими) считаются западное (Новорижское и Рублево-Успенское шоссе), северное (Дмитровское шоссе), северо-западное (Ленинградское и Пятницкое шоссе) направления. По словам риэлтеров, привлекательность места для покупателя определяется в первую очередь благоприятной розой ветров, отсутствием крупных промышленных предприятий, отделенностью от больших населенных пунктов. А также социальным статусом хозяев соседних участков. Ведь сотки в охраняемом коттеджном поселке ценнее, чем в никем не охраняемой деревне. Правда, сравнительная престижность направлений вовсе не означает, что хороший участок нельзя купить, скажем, по Ярославке или Новорязанке. Более того, земля, стоящая свыше $10 тыс. за сотку, есть абсолютно по любому направлению (даже на самой неблагополучной в плане экологии Каширке).

На чистоту воздуха следует обратить внимание в первую очередь. На нее может влиять не только наличие неподалеку от земельного надела трассы, практически круглосуточно забитой чадящими фурами (как, к примеру, на Щелковском шоссе).

«Принимать решение о покупке можно только после того, как вы примете в расчет целый ряд обстоятельств. Неподалеку от выбранного участка могут находиться городская свалка или вредное производство. Сразу заметить их удается не всегда. Также следует обратить внимание на перспективы развития местности»,- советует управляющий директор компании «Миэль-недвижимость» Жанна Щербакова. Сегодня все прекрасно, а завтра под боком начнется строительство складского комплекса или целого завода. Может быть и наоборот: этим летом вы приобрели по дешевке участок земли, брать который никто не хотел, потому что последние пять километров дороги выглядят как после бомбежки, а к следующему сезону власти, согласно утвержденному плану, заасфальтируют полотно, и одно это повысит стоимость земли вдвое.

Удобство подъезда определяют не только последние проселочные километры, которые заставляют многих дачников делать выбор в пользу внедорожника, чтобы иметь возможность доехать до границы участка в любое время года. Важно учитывать и состояние трассы, по которой вы будете выезжать из города.

«Если человек покупает участок под коттедж или загородную резиденцию, желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было преодолеть примерно за 40-50 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке внутри самого города с учетом небольших затруднений в движении. Трата большего количества времени осложняет ежедневную поездку на работу в столицу. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность в 20 км от МКАД, а оптимальным - радиус в 40 км»,- считает генеральный директор Vesco Consulting (эта компания занимается комплексными исследованиями рынка российской недвижимости) Алексей Аверьянов. По данным риэлтеров, удобный подъезд может добавить 15-20% к стоимости сотки. Быстрое движение - один из козырей Новорижского шоссе. По «временной удаленности» участок в 70 км от МКАД по Новой Риге вполне сравним с дачей в районе Зеленограда, которая вдвое ближе. «Большое влияние на стоимость оказывает также развитость инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных»,- отмечает Алексей Аверьянов.

Проще говоря, наличие электричества (по границе участка или «заведенного» на него) увеличивает цену за сотку на 15-25%. На такую же величину вырастает стоимость земли при наличии центрального газоснабжения. Наличие на покупаемой земле воды (колодца, скважины, водопровода), возможности врезаться в отопительную или канализационную сеть добавит к цене участка от 5% до 15%. Такую же прибавку к цене может обеспечить находящийся неподалеку чистый водоем для ? купания или деревья на территории участка. Если, конечно же, будущему владельцу соток они необходимы. Определенное значение может иметь и наличие поблизости продуктовых магазинов и рынков стройматериалов. Однако, по мнению риэлтеров, значительного влияния на цену земли это не оказывает: многие дачники предпочитают запасаться съестными припасами в Москве.

Но особо гнаться за тем, чтобы получить доступ ко всем благам цивилизации, не стоит. Можно переплатить за землю в газифицированном поселке, но помните, что провести трубу к вам в дом стоит $8-10 тыс. Поэтому многие, даже имея «под рукой» газовую магистраль, пользуются баллонами.

К тому же желающий поселиться на лоне более или менее девственной природы, должен быть готов к тому, что никакой газовой трубы в округе просто не окажется. Или она есть, но договориться с соседями о том, чтобы скинуться и довести ее до деревни, не получится: им хорошо и так.


Стать землевладельцем

Перед покупкой земельного надела в первую очередь необходимо выяснить категорию участка и что на нем можно делать (о категориях земель см. справку). Самая ценная земля - та, на которую есть свидетельство о праве собственности, и она подразумевает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (на ней можно не только построиться, но и зарегистрироваться).

Искать участок для покупки можно тремя способами. Во-первых, по частным объявлениям в изданиях типа «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены». Правда, следует учесть, что большую часть «частных» объявлений в них дают агентства недвижимости - как московские, так и базирующиеся в подмосковных районных центрах. Соответственно, в цену надела уже включен гонорар риэлтеров.

Во-вторых, можно просто ездить по району, который вас в целом устраивает, и узнавать в приглянувшихся садовых товариществах и деревнях, не продает ли кто-то землю. Как ни странно, это работает. Некоторые землевладельцы не прочь отдать по сходной цене ненужную им недвижимость, но сами не предпринимают никаких действий. В таком случае нужно, чтобы инициативу взял на себя покупатель. Этот способ дает хороший шанс сэкономить, но имеет и явные недостатки. Продавец по ходу дела может передумать продавать участок («Я решил построить там баню») или резко поднять цену («Все говорят, что я продешевил»). Кроме того, документы, которые имеет на землю продавец, часто далеки от идеала: свидетельством о собственности там и не пахнет. Выправлять бумаги - процесс долгий, занимает месяцы, а до той поры осваивать участок боязно: деньги вложишь, а собственником стать так и не удастся. Тем, кто не хочет даже слышать обо всех этих трудностях,- прямой путь в риэлтерское агентство. Там помогут и подобрать участок по нужному клиенту направлению, и возьмут на себя оформление покупки. Разумеется, не бесплатно. «Услуги риэлтерской компании по подбору или реализации объекта загородной недвижимости оцениваются индивидуально по каждому объекту в среднем от 5% до 10% от его стоимости. Конкретный гонорар зависит от объемов предстоящих работ и времени на их производство, удаленности и сложности объекта, готовности документов на него, других видов сервиса, оказываемого клиенту»,- пояснила ИП Жанна Щербакова.

К слову, в перечень услуг входит также сбор и оформление всех бумаг на участок земли. Учитывая, что до 70% объектов загородной недвижимости не имеют полного пакета документов для совершения сделки (например, не являются собственностью продавца), за одно только оформление бумаг на участок крупные московские риэлтерские агентства просят от $2 тыс. до $35 тыс. «Фактически вся сумма - это оплата в различные организации за производимые ими действия и за оформляемые документы. Как по квитанциям, так и за так называемое ускорение в получении документов. Общая стоимость процедуры оформления напрямую зависит от наличия или отсутствия нарушений закона по данному объекту. Бывает ведь и так, что документов на участок нет вообще (например, если участок находится в дачном некоммерческом товариществе.- ИП)»,- говорит Жанна Щербакова.

Но столь высокие цены диктуют именно московские риэлтерские агентства, продающие много участков по всем направлениям. Поэтому для сопровождения сделки купли-продажи участка и оформления документов уместно нанять небольшую контору, которая базируется в райцентре неподалеку от места, где вы присмотрели участок. Цены за их услуги будут более щадящими. Например, оформление участка в собственность в Клинском районе Подмосковья при помощи местных риэлтеров сейчас обойдется не более чем в 15-17 тыс. руб. А в Сергиевом Посаде оформление земли в собственность стоит около $1 тыс. Примерно столько же местные риэлтеры берут за полное сопровождение сделки купли-продажи земли. Общий принцип таков: чем больше вы возьмете на себя, тем дешевле выйдет, ведь даже поездка в загородное агентство - это тоже работа.


В ЖУРНАЛЕ

29.12.2006  |  Власть

Москва-2007 ( 28 )

Кто из нас не обещал себе с Нового года стать лучше. Москва тоже живой организм. Она льстит себе и уверена, что «завтра будет...

Далее...


29.12.2006  |  Транспорт

Новогодний извоз ( 0 )

В новогоднюю ночь мы все ждем чуда, и, действительно, даже транспорт начинает ходить по-другому. По особому графику в Новый год ходит...

Далее...


29.12.2006  |  Услуги

Отдых нового года ( 3 )

Новогодние каникулы провести надо так, чтобы не было мучительно больно за бесцельно прожитые дни. Где можно в праздники хорошо отдохнуть,...

Далее...


29.12.2006  |  Власть

В ожидании чуда ( 23 )

В начале 2006 года московские власти обещали горожанам, что избавят город от пробок, проведут реформу ЖКХ, уберут очереди из детских...

Далее...


29.12.2006  |  Власть

Елка-палка ( 5 )

Перед Рождеством 2003 года берлинцам пришлось пережить несколько неприятных дней: в центре города была установлена огромная уродливая...

Далее...


КОММЕНТАРИИ

1  |  Saska

18.07.2006, 20:37

А как насчет того, почему сотки дорожают?

Столкнулся недавно с оформлением земель. Всевозможные бюрократические институты увеличили количество поборов, обнаглели, требуют немыслимые справки, после которых волокитят дело.
Возрасла мзда -> цена на сотки тоже растет... печально, что это теоретически бесконечный рост. ((


Для добавления сообщения, Вам необходимо зарегистрироваться на сайте. Если вы уже зарегистрированы, то просто войдите на сайт.


РАССЛЕДОВАНИЕ

13.07.2006

Найти по запаху

Лето - время ароматов. Однако пахнут не только цветы, но и предприятия. И не всегда приятно. Как выяснил...

Подробнее...


05.07.2006

Золотая моя Москва

Международное консалтинговое агентство Mercer Human Resource Consulting объявило Москву самым дорогим...

Подробнее...


05.07.2006

Как еда без сои

Чтобы точно ответить на вопрос, из чего сделана колбаса, «ИП» провел экспертизу. Мы зашли...

Подробнее...

РУБРИКИ

Анкета

Эксперт

Очная ставка

Акция

Расследование

Вердикт

Пропаганда

Явление

Альтернатива

Инструкция

Бойцовский клуб

Личный опыт

Умник недели


ПОЖАЛОВАТЬСЯ






МОСКВА-2007 НОВОГОДНИЙ ИЗВОЗ ОТДЫХ НОВОГО ГОДА В ОЖИДАНИИ ЧУДА ЕЛКА-ПАЛКА ВЫХОДНОЕ ПОСОБИЕ


Подписка  |  Реклама  |  О проекте  |  Контакты  |  Поиск


Rambler's Top100

Редакция не несет ответственности за информацию, размещенную посетителями сайта. Мнения оставленные на сайте посетителями, являются исключительно личным мнением посетителей и могут не совпадать с мнением редакции.